Netto 03/02/2007.
MALAISE BIJ KANTOORCERTIFICATEN
Winkelvastgoed blinkt toch uit in kwakkeljaar
De vastgoedcertificaten liepen de algemene vastgoedhausse in 2006 volledig mis. De certificaathouders zagen na 5 succesrijke jaren de beurskoers meestal fors terugvallen. Enkele certificaten gingen volledig onderuit door de zware kantoorcrisis in het oosten van Brussel. Shoppingcentra en baanwinkels houden het imago van het vastgoedpapier overeind.
Het beursgenoteerde vastgoed zat in 2006 wereldwijd in de lift. De Belgische vastgoedbevaks bezorgden de beleggers een gemiddelde return van 15 procent. Maar de vastgoedcertificaten liepen de sectorhausse volledig mis. Het gemiddelde rendement van de 31 vastgoedcertificaten die noteren op Euronext Brussel, kwam in 2006 uit op een negatieve 2 procent (8 procent koersdaling, 6 procent coupon). Vanwaar die malaise? Er zijn 3 oorzaken.
Ten eerste negeren de beleggers de vastgoedcertificaten steeds meer. De opmars van de vastgoedbevaks die minder risicovol zijn en vaak beter beheerd worden, is daar niet vreemd aan. Ten tweede snijdt het overaanbod aan kantoorgebouwen net buiten het Brusselse centrum in de waarde van enkele kantoorcertificaten zoals Antares, Plejaden en Kolonel Bourgstraat. En tot slot is er derente. De opmars van de Belgische tienjaarsrente van 3,4 tot 4,1 procent over 2006 heeft de opmars van de shoppingcentra gestuit. Woluwe Shopping bijvoorbeeld biedt een nettodividendrendement van 3,7 procent. De overheidsobligaties bieden netto een bijna even aantrekkelijke coupon en treden dus in concurrentie. Toch presteerden de certificaten die betrekking hebben op winkelvastgoed – shoppingcentra en baanwinkels - in 2006 stukken beter dan de kantoorcertificaten. Daardoor kon de Petercamindex, waarin de shoppingcentra een groot gewicht hebben, 2006 stabiel afsluiten op 52.800 punten.
Winkelpanden boven
Slechts 6 van de 31 genoteerde certificaten zagen hun koers de voorbije 12 maanden stijgen. Distri-Invest slaagde in de grootste koerssprong: plus 9 procent. Het certificaat groepeert enkele baanwinkels in onder meer Gent, Mechelen, Barchon en Rocourt. Het certificaat is een soort ‘mini-Retail Estates’ maar dan met een hoger nettodividendrendement. Distri-Invest heeft een rendement
van 5,2 procent, een procentpunt meer dan Retail Estates. Dat is de vastgoedbevak niet ontgaan. Retail Estates heeft het voorbije jaar 3.199 certificaten Distri-Invest gekocht, goed voor een belang van 7,29 procent. “Het is voorlopig een louter financiële belegging”, zegt topman Jan De Nys van Retail Estates. Basilix heeft betrekking op slechts een gebouw maar telt wel veel meer huurders
dan Distri-Invest. Het gaat het shoppingcentrum in Anderlecht voor de wind. De huurinkomsten stegen vorig jaar voor het tweede jaar op rij met 5 procent. Wanneer huurcontracten vervallen in het volzette winkelcentrum, kan de eigenaar de huurprijs opwaarts heronderhandelen. Een winkelier in Basilix (IT Distribution) ging onlangs failliet, maar kon vrijwel onmiddellijk vervangen worden door een andere huurder (Torfs Schoenen). De certificaathouders mogen zich hoogstwaarschijnlijk ook nog aan een bonus verwachten: C&A verliet enkele jaren geleden doodleuk het pand hoewel het met Basilix een niet-opzegbaar huurcontract (erfpachtovereenkomst) had getekend. Het jarenlange juridische gevecht met C&A/Redevco Retail loopt op zijn laatste benen. “Een beroepsrechter zal zich in juli uitspreken over een claim”, zegt de beheerder. Basilix eist de misgelopen huurinkomsten terug. Het beurshuis DMR Finance geeft dat certificaat een koopadvies rond 330 euro. “Basilix noteert met een couponrendement van 5,7 procent nog altijd flink goedkoper dan de branchegenoten Woluwe en Westland”, klinkt het. “Die onderwaardering is maar voor een deel gerechtvaardigd.”
Kantoorverdriet
Het nieuws over de kantoorcertificaten is minder rooskleurig. De bezettingsgraad in Antares is de voorbije 12 maanden teruggevallen van 84 naar 74 procent omdat het personeel van Merck, Sharp & Dohme (MSD) een paar verdiepingen heeft verlaten. Voor de overgebleven ruimtes betaalt MSD een kleine 30 procent minder dan voorheen. Ook Nielsen verlengde in Antares zijn huurcontract tegen voordeligere voorwaarden. De huurders profiteren van het overaanbod in Sint-Lambrechts-Woluwe om fikse kortingen te bedingen. Gevolg: de certificaathoudersvan Antares mogen eind 2007 een nettocoupon van 7,17 euro verwachten. Dat is 42 procent minder dan vorig jaar. Het certificaat biedt nu een couponrendement van 7,8 procent. Volgens de vastgoedschatter de Crombrugghe wordt Antares door de beurs schromelijk overgewaardeerd. Het bureau schatte de waarde van het gebouw in november 2006 op 33,8 miljoen euro of omgerekend 213 euro per certificaat. De koers ligt op 92 euro! Toch een grote kanttekening: eind 2003 raamde het bureau de waarde van het gebouw op omgerekend 261 euro per certificaat. Gaat de Crombrugghe in zijn waardering niet te veel uit van een heropleving van de kantoormarkt zoals die al jaren wordt voorspeld? Trouwens, mocht de beheerder zo’n bod ontvangen, dan zou ze onmiddellijk de certificaathouders bijeenroepen voor een verkoop. Onmogelijk is dat niet. Intervest Offices slaagde er onlangs in 5 gedeeltelijk leegstaande gebouwen in de regio rond Zaventem te verpatsen aan Britse privé-investeerders voor het niet onaardige bedrag van 92,5 miljoen euro. Vooral Plejaden heeft nood aan een overnemer, of nog beter: een langetermijnhuurder. Het gebouw staat al sinds eind 2001 volledig leeg. Intussen moet het certificaat leningen aangaan om de leegstandskosten te betalen. “Dit jaar moet er iets gebeuren. Het kan zo nietverder”, klonk het – voor de zoveelste keer – op de informatievergadering in januari. Vastgoedexpert Marc Verteneuil suggereert de beheerders Antares en Plejaden samen te koop te zetten. “Ik heb 3 argumenten: de 2 gebouwen vormen een complex, het grotere geheel zal meer kandidaat-kopers aantrekken en de concurrentie tussen de 2 gebouwen in de huurmarkt wordt vermeden.” Reactie van de beheerder: “We hebben nota genomen van die suggestie.” De schulden van Antares zijn inmiddels opgelopen tot omgerekend 14 euro per certificaat. “Als je rekening houdt met de schulden, dan kent de beurs een hogere waardering toe aan Plejaden dan aan Antares. Toch merkwaardig omdat Antares voor het grootste deel verhuurd is en Plejaden niet”, zegt Verteneuil.
Mobistar
De eigenaars van Marcel Thirylaan ontvingen in november een verrassend hoge coupon. De combinatie van geïndexeerde huurinkomsten en fors lagere onderhoudskosten stuurde de coupon 5 procent hoger. Maar dat is een schrale troost: de enige huurder Ernst & Young heeft laten weten zijn huurcontract niet te verlengen. De auditfirma verhuist tegen eind 2008 naar kantoren buiten Brussel waar de belastingen een stuk lager liggen. Ook dat gebouw bevindt zich in Sint-Lambrechts-Woluwe. De certificaathouders kunnen nog hopen dat de crisis binnen 2 jaar afgelopen is. Enkele eigenaars zagen het niet meer zitten waardoor de koers een pandoering kreeg van meer dan 40 procent. De koershalvering van Kolonel Bourgstraat uit Evere kwam er daarentegen zonder hard nieuws. Allicht vrezen beleggers voor een vertrek van de enige huurder Mobistar eind 2007. Het telecombedrijf veroorzaakte ook al ellende onder de certificaathouders van Plejaden door eind 2001 dat pand te verlaten.
Overnemers op de loer
De certificaatgebouwen moeten ergens tussen het 15de en 25ste jaar na de uitgifte verkocht worden. Het kan ook sneller als de beheerders de toestemming van de certificaathouders krijgen. Voor de certificaathouder betekent een verkoop tegenwoordig goed nieuws: de sterke investeringsmarkt leidt tot biedprijzen die de recentste beurskoersen overschrijden. Sommige certificaten noteren te laag door een gebrek aan interesse van de belegger. De liquidatie van Finest (+11%) en Metropolitan Buildings (+8%) leverden de eigenaars in 2006 in ieder geval een mooi rendement op. De certificaathouders van Finest ontvingen op 27 december een nettocoupon van 4,13 euro. Dat bedrag slaat op de huur van de Kruidtuintoren tussen het begin van het boekjaar 2005-2006 en het moment van de verkoop eind maart 2006. De beheerders houden nog een provisie voor een eventuele grondvervuiling. Als er geen vuiltje aan de lucht is, zullen de certificaathouders nog een bedrag krijgen van circa 13 euro netto. Vervolgens kan het certificaat geschrapt worden. Voor Metropolitan Buildings is de schrapping al een feit. Sinds 21 december betalen de beheerders het liquidatiesaldo uit van 12,71 euro bruto. Ter vergelijking: de beheerders stelden eerder een vork voorop tussen 9,7 en 13,8 euro. De particuliere belegger ontvangt netto 9,53 euro. Bij certificaten die voor maart 1990 zijn uitgegeven, bedraagt de roerende voorheffing op de meerwaarde bij verkoop 25 procent. Bij recentere certificaten is dat 15 procent. Het bedrag wordt uitbetaald bij afgifte van de mantel en de coupons nummer 18 en volgende. Het Luxemburgse certificaat Etoile is nog lang niet vereffend, maar de beheerders vragen wel de toestemming aan de certificaathouders om het gebouw in de etalage te zetten. Het gebouw op het Kirchberg-plateau is verhuurd aan een advocatenkantoor en bijgevolg in trek bij investeerders. De beheerders hebben al verschillende spontane offertes ontvangen en vinden het in het belang van de certificaathouder om die te bestuderen. Op 7 februari kunnen de certificaathouders zich op een buitengewone vergadering uitspreken over een verkoop. Fortis bracht in juni 1997 het certificaat naar de beurs tegen omgerekend 250 euro het stuk. Als de beheerder een verkoop de moeite vindt, dan zou de verkoopprijs minstens gelijk mogen zijn aan de introductieprijs.
Het vastgoedcertificaat: gewikt en gewogen
Voordelen
1. De beheerder van een certificaat moet elk jaar 100 procent van de huurinkomsten uitkeren aan de certificaathouder. De meeste certificaten hebben dan ook een hoog couponrendement: gemiddeld 6,3 procent netto.
2. Naast de hoge coupon heeft de certificaathouder uitzicht op een mogelijke meerwaarde. Als de onderliggende gebouwen in waarde stijgen, uit zich dat in een oplopende beurskoers. Certificaten worden geïntroduceerd tegen circa 250 euro. Aan de beurskoers kunt u dus afleiden hoe de waarde van de gebouwen is geëvolueerd. Vooral shoppingcentra zijn fors geherwaardeerd.
3. De uitgekeerde coupons worden fiscaal voordelig behandeld. De roerende voorheffing wordt berekend op de brutocoupon minus de afschrijving op het gebouw. Daardoor verkleint het verschil tussen de bruto- en nettocoupon. De roerende voorheffing bedraagt 15 procent voor de uitgiftes na maart 1990 en 25 procent voor de oudere emissies.
Nadelen
1. Een certificaat is doorgaans afhankelijk van de lotgevallen van een gebouw. Het is geen gediversifieerde portefeuille aan gebouwen. Het vertrek van de huurder kan tot ware rampen leiden zoals langdurige leegstand, dure renovatie of een noodgedwongen, dus slechte verkoop.
2. Veel certificaten kennen een lage liquiditeit. Verwonderlijk is dat niet: de meeste beleggers houden hun vastgoedstukken netjes bij om jaarlijks een coupon te knippen. Maar wanneer ze aan het verkopen slaan, bijvoorbeeld als er geen coupon wordt uitgekeerd, kan de koers door een gebrek aan kopers fors terugvallen.
3. De beheerders van vastgoedcertificaten mogen jaarlijks enkele procentpunten innen van de huurinkomsten. Ze worden voor hun werk goed vergoed. Toch kennen sommige certificaten geen optimaal beheer. Het valt op dat beheerders van vastgoedbevaks doorgaans creatiever uit de hoek komen.
Slechts 6 van de 31 genoteerde certificaten zagen hun koers de voorbije 12 maanden stijgen
Tip
Bij de vereffening van een vastgoedcertificaat doet u er goed aan de stukken net voor de uitbetaling op de beurs te verkopen. Institutionele beleggers moeten de roerende voorheffing niet betalen en zijn dus bereid een prijs te betalen die boven het nettoliquidatiebedrag ligt.
Bron: Christophe De Rijcke in Netto.
www.netto.be
03 februari 2007.